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解读美国房地产市场走势其投资空间大吗?

2016-12-14 11:36:42  来源:星家编辑综合整理

  美国总统大选结束之后,美国经济发展已经一些新政自然就成了新的值得关注的问题。而说道美国经济,自然是离不开美国房地产市场。那么,最近美国房地产市场走势如何?
  虽然美国当前正处于政府更迭的关键时期,但是仲量联行方面认为,其对美国房地产市场的影响有限,长期来说,美国房地产市场走向还需取决于美国宏观经济的表现。可喜的是,截至目前,美国经济并未受到美国大选、英国“脱欧”等一系列事件的影响,经济增速保持稳定。在此背景下,未来可预计时间内美国房屋空置率将持续下降,进一步刺激美国房价以及房屋出租价格的继续走高。
  经济复苏效应显现
  数据显示,2016年美国第三季度实际国内生产总值(GDP)年化季率为2.9%,高于前一季度1.4%的增速,失业率逐步下降至4.7%,经济增速保持稳定。

  仲量联行华北区研究部总监麦哲文(StevenMcCord)表示,美国经济现阶段健康且后劲十足的增长趋势为美国房地产市场积极表现提供了基础。经济稳定带来的失业率下降、人口的上浮、以及移民数量的增加,打开了美国房地产市场需求的窗口,刺激了美国房地产的刚性和投资性需求。


  世界银行统计显示,截止到2014年,美国总人口为3.19亿。而趋势统计显示,到2060年,美国人口将接近4.2亿。麦哲文说:“快速的人口增长,不仅体现在美国休斯顿、华盛顿、纽约等中心地区,同时也体现在多个美国区域性城市,如迈阿密、芝加哥、旧金山、圣荷西、圣地亚哥等。”
  仲量联行对于美国各地区的房价指数报告也显示,随着美国经济逐渐从金融危机中复苏,美国房地产市场也出现了伴随性复苏的趋势,从2010年起,美国各区房价就开始止跌反弹,之后五年均呈现平稳增长,而这种增长速度甚至超越了以往任何时期。
  更值得一提的是,麦哲文指出,2016年由于美元的暂时性低潮,让全世界投资者再度亢奋,美国房地产市场迎来投资“丰收年”,在各地区的房产实际均价中,波士顿、西雅图地区平稳上涨,追平纽约。“显然,美国的地产投资核心区已经被慢慢铺开,投资者以及房产商开始了更多的尝试。”
  还有投资空间
  尽管现阶段的美国房地产市场日趋繁荣,可麦哲文表示,美国房地产市场可供投资的空间依然很大。
  据麦哲文介绍,由于国家文化差异以及美国租房体系的完善,美国人对买房没有亚洲人这般的“执念”。美国商务部公布的报告称,根据季节因素调整后,今年第一季度美国的住房自有率为63.6%,为史上第三低,加上美国房屋本身的价格涨幅及其后期租赁收益,对外来投资者来说,是一个投资良机。
  不过,也有人担心随着美国新任总统特朗普的就任,美国移民政策将就此趋紧,进而令美国房地产市场失去增长动力。对此麦哲文的回答是,房地产行业对拉动美国经济复苏作用巨大,新任总统特朗普也曾经从事房地产行业,因此他会更加了解房地产行业对美国经济的重要性。相信任何一届美国总统都不会做出有损于美国经济利益的决定。
  最后,麦哲文还给计划投资美国房地产市场的投资者提出了建议。他说,根据市场经济发达国家或地区房地产市场的一般规律,正常的房地产市场中,售价与租金之间存在一个较为固定的比例关系。房屋“租售比”约为1:100,这表明房地产有投资价值;而一旦租售比达到1:200时,表明投资买房存在风险。
  具体到美国房地产市场,麦哲文说,自2006年房价虚高、租房市场低迷后,从2013年开始,美国房地产市场终于回归到了正常水平,并呈现稳定态势。尤其是纽约与芝加哥,租售比都降到1:100以下。这个比值意味着,如果把房子按现在的租金出租,不用100个月就能收回房款。
  更重要的是,麦哲文强调,人口及市场的硬需求会影响美国房屋租赁市场走势,但据美国人口普查局的数据显示,当前美国出租住宅空置率最低的前十名城市主要来自东北部及西部,如纽约、西雅图、洛杉矶和旧金山等。与此同时,根据美国联邦储备银行圣路易斯分局7月发布的第二季度经济数据研究显示,2016年美国第二季房产自有住宅的空置率低至1.7%,“这意味着美国的房价以及出租价将因受到空置率的走低刺激而继续上扬。”