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2016中国海外房产投资者剖析

2016-11-23 09:57:02  来源:星家编辑综合整理
  2016年对于中国乃至全球经济来说都是动荡的一年。中国经济衰退,英国公投退欧,全球经济不确定性不断增加。然而中国投资者在海外房地产市场的投资力度却并未停下脚步。
  戴德梁行前半年发布的《中国对外投资市场报告》指出,在2016年的前五个月里,中国投资者在海外房地产市场投资额达到170亿美元,接近去年全年投资总额的三分之二。2016年前五个月中国已成为全球第二大跨境房地产投资来源国,较2015年上升了三位,超越了加拿大、香港和新加坡。
  2015年1季度至2016年一季度,中国投资者的投资总额已经超越加拿大,成为美国房地产最大的海外投资来源国;同时期中国投资者在泰国的投资额翻了五翻,超过1600万美元,成为泰国第三大海外投资来源国;2015年下半年至2016年上半年,中国投资者在澳大利亚房产市场投资额达到180亿美元,为美国买家投资额度的3倍,新加坡买家的6倍。

  最新的数据表明,相比于前些年,2016年1-8月间更多的海外地产投资者将投资作为海外置业的主要目的。2013-2015年间,将投资作为海外置业主要目的的中国买家稳定维持在所有买家的30%左右,在2016年前八个月却攀升至43.5%。与此同时,2015年大热的教育投资却有所下滑。这一现象有两个潜在原因:随着海外资产配置的概念被更多中国买家所接受,投资需求从教育、自住等刚性需求变为更具前瞻性的资产配置需求;另外随着人民币贬值压力增大,更多的国人主动寻求更多海外投资方式已保证资产增值。

海外房产,美国房产,海外置业

  那么这一部分以投资为目的的海外购房者来自何处?平均花费为多少?最喜欢的投资目的地又是哪里呢?我们可以从居外网的独家用户数据洞悉一二。
  投资目的地比较

  2016年1至8月,居外网所有海外置业问询中美国房产占据将近40%,为最受欢迎的目的地。不过如果我们将目光聚焦在以投资为主要目的的海外购房者中,最受他们青睐的国家则是澳大利亚。在投资性海外房产询盘中,超过38%选择澳大利亚作为房产投资的目的地,25.7%的问询者倾向于美国,排名第三的泰国则吸引了8.6%的潜在买家,加拿大以7.1%的询盘量紧随其后。具体到城市,墨尔本、悉尼与芭提雅三个城市在投资性询盘量城市排行榜上分列前三位。通过这样的对比我们不难发现,澳大利亚与泰国房产对中国的投资性买家具有极大的吸引力。在针对泰国的四个主要投资城市普吉岛、清迈、芭提雅与曼谷的所有房产询盘中,超过三分之二都以投资为主要目的,这一比例超过全球任何其他地方。而通过比较这些国家的询盘价格,我们不难发现泰国城市吸引众多投资者的主要原因。

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  在传统投资地澳大利亚、美国与加拿大,投资性询盘中位价均为38万美元左右(约250万人民币),对成熟的投资者来说,这些国家市场机制健全,回报稳定,是十分合适的选择。相比之下,2016年1-8月间泰国投资性房产询盘中位价仅为8.1万美元(约54万人民币),这一价格即使在国内二线城市进行理想的房产投资也较为困难。正是因为巨大的价格优势,加之地理位置的便利,泰国房产成为了中国大众级投资者海外投资的理想选择,在投资性询盘量上仅次于澳大利亚与美国。

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  投资房型比较
  在所有投资性房产询盘中,选择住宅的普通买家占大多数。打算在澳大利亚与美国投资者的买家更倾向于价格10至50万美元的2至3卧住宅,而泰国的潜在买家更喜欢投资额低于10万美元的1卧小户型。在房价较高的城市,一室户的房型也受到一些买家的欢迎。
  投资者来源地比较
  2016年1-8月间,来自北上广的投资性询盘占据居外网所有投资性询盘的50%。其中来自北京的投资性询盘占23.4%。通过进一步分析这三个城市的投资性询盘数据,我们发现虽然三个城市在询盘价格上相差不大,询盘中位数均为32至35万美元间,但北上广的投资者有着不同的投资行为。
  北京投资者选择的投资地点十分广泛,既有欧美传统投资热地,也不乏北欧、南美这样充满潜力的投资地。值得一提的是北京投资者对日本房产的关注度很高,占据了日本房产所有投资性询盘的43%,询盘中位价也高达83万美元(约551万人民币)。
  上海的投资者则更倾向与亚太地区的市场,在越南、新加坡、泰国与澳大利亚都占有较高的询盘百分比。另外,在美国、加拿大等中端投资市场,上海投资者的询盘中位价也要高出北京投资者。
  广州投资者对马来西亚与欧洲房产青睐有加。超过70%的投资性马来西亚房产询盘来自广州,询盘中位价为25.3万美元。除此之外,西班牙、意大利、德国与法国的投资性房产询盘中,广州投资者都占有相当的比重。不过广州投资者的询盘价格普遍要低于北京与上海。
  虽然目前海外房产投资仍然集中在主要一线城市,但同2015年相比,2016年前8个月中一些二线城市表现突出。郑州、杭州、合肥、南昌、南宁等城市的询盘占比都出现了明显增长。
  近年来央行出台一系列措施,使人民币国际化与汇率自由度不断提高。人民币汇率的波动与海外投资趋势必将成为越来越多国人生活中讨论的话题。随着国人国际化资产配置意识越来越强,深度挖掘投资动机,分析不同的投资习惯,将有助于投资者得到更人性化的服务,对整个海外投资业的发展有着深远意义。